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引言
中国行业研究网行业研究资讯：随着国内高龄化、空巢化趋势加快，我国养老地产现已步入快速发展阶段，老年住宅的需求正急速增加，养老地产是老龄化时代到来所形成的特有概念。无论是居家养老，还是社区养老，都需要社会实体来运作和提供服务。种种迹象表明，针对老龄人口的服务已经出现供不应求现象。国内开发经营模式多借鉴国外，而一个适合中国国情的发展道路仍在艰难地探索之中，而国内除部分地区外，尚无明确政策表示可以对养老地产开发过程提供优惠。房地产企业纷纷进军养老地产，争相圈地，而面对政策、土地、技术、资金、管理的重重困难，投资者应重点关注哪些方面的内容？又该如何才能找到出路？
一、我国养老地产的发展环境和产业政策
截至2011年年末，全国60岁及以上的老年人口已达1。85亿，占全国人口比重的14%，与2010年第六次全国人口普查相比，上升了0。4个百分点，中国也成为世界上唯一一个老龄化人口达到1亿以上的国家。而上海户籍总人口为1419。36万人，其中60岁及以上老年人口347。76万人，占总人口的24。5%。上海老龄人口比重远高于全国。
老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增。然而，截至2010年，我国养老机构仅4万多个。2011年年底，全国各类养老机构的养老床位315万张，床位数仅占老年人总数的1。77%。
我国养老地产现已步入快速发展阶段，老年住宅的需求正急速增加，养老地产是老龄化时代到来所形成的特有概念。无论是居家养老，还是社区养老，都需要社会实体来运作和提供服务。种种迹象表明，针对老龄人口的服务已经出现供不应求现象。到2050年，中国60岁以上的“银发人群”将会达到近4。4亿人，届时将占全国总人口数的34%左右。而现实情况是，目前平均每1000名老人只拥有20余张床位，缺口之大显而易见。这么大的市场，自然会有先知先觉的开发商提前抢滩布局。目前已有超过25%的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。
政府对养老产业提供优惠、养老地产政策尚不明确
国家政府对于老龄社会、老龄产业发展的关注没有间断过，一系列相关政策也纷纷出台。在“十一五”规划纲要中更明确提出要在全国“实施爱心护理工程”，促进老龄事业的发展，在兴建老年服务机构上规划、建设、用地等税费一律减免，以及地方财政支持老龄产业等方面均享受优惠政策。2010年，民政部部长李学举在全国民政工作会议上又进一步明确“要加快完善适度普惠的老年福利政策和养老服务体系，积极推动建立高龄老人生活和养老服务补贴制度，加强应对人口老龄化战略研究。2011年温家宝总理在政府工作报告中明确指出，要加强应对人口老龄化战略研究，加快建立健全养老社会服务体系，让老龄人安享老年生活。其后，伴随将是组织实施、行政资源配置等一系列后续动作。这将为社会带来大量资金机遇，规划、规范、标准方面管理提升机遇和土地税费优惠机遇。在前段时间中央提出关于老龄社会建设六大体系中，老龄宜居环境体系属于住房和城乡建设系统工作范围之内。对此，中国房地产业协会准备成立一个老年住区委员会，通过政府保障与市场运作相结合，逐步构建与人口老龄化进程相适应，与经济社会发展水平相协调，以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑，基本服务与选择性服务相结合养老地产，争取政府在融资、税费、土地、医疗等方面政策支持。目前，该动议已得到了住房和城乡建设部、民政部、国家老龄委支持。对于养老产业支持政策，目前仍然仅仅停留在研究阶段。这对于急速发展行业来说，政策支持缺乏使从事养老地产开发建设企业从拿地、建设到经营阶段始终一头雾水。但是，最艰难还是在经营阶段。在国外，政府会在税收、土地取得、贷款等方面对养老地产进行一定优惠。而国内除部分地区外，尚无明确政策表示可以对养老地产开发过程提供优惠。
二、养老地产在我国发展和运行态势以及经营模式
早在2010年，地产巨头万科就高调宣布进军养老地产，在北京房山窦店试点养老地产项目，采用租、售并举两种养老地产模式，为万科养老地产领域铺路。2012年3月，万科地产宣布其在北京的首个养老地产项目“万科幸福汇”将推出146套房源试水养老地产。保利地产也在2011年的年度股东大会上透出消息，将重点研究养老地产、旅游地产的未来发展前景，并启动了养老公寓、度假型旅游等产品的试点。绿城集团旗下的养老地产项目绿城蓝庭，已向市场推出了70年产权的颐养公寓。首创置业联合河北建设集团，投资70亿元在河北香河开发了一个养老项目，总建筑面积近200万平方米。同时龙湖、华润、花样年等纷纷组成养老地产研究团队，伺机涉足养老地产。
虽然不断有开发商涌入养老地产，但是大多数的开发模式仍然处于初级阶段，基本都只是简单地提供休闲、娱乐、健身等配套设施，缺乏后期专业养老所必需的管理、经营，因此并不能称得上严格意义上的养老地产。
图表：我国养老地产的经营模式对比
数据来源：中研普华数据库
养老地产在国外已发展了数十年之久，美国、日本、澳大利亚等发达国家拥有宝贵的经验值得借鉴。美国养老社区分为四大类八种社区，如居家生活型、独立生活型、辅助生活型以及辅助医疗型，能够满足多样化市场需求。
美国在上世纪60年代初就已经进入老年社会，而受西方传统文化影响，老年人偏好独居，因而适合老年人居住的老年住宅需求逐渐产生。经历了长期的市场发展，美国养老地产已进入稳定发展阶段，建立了一套由投资商、建筑商、运营商形成的极完整的融资、建设、运营的市场化体系。而日本作为老龄化最严重的国家之一，在2000年推行“介护保险制度”迅速推进了养老市场的放大和成熟，此制度下的养老机构合作开发和持有运营是日本养老服务的主要模式。
国内养老地产项目或多或少都借鉴了一些国外的养老地产模式。上海首个老年社区项目——亲和源老年公寓，占地125亩，建筑面积10万平方米，共834套居室，面积从58-119平方米不等，可供1600位左右的老人入住。采用无障碍化设计，以老年公寓、健康会所、老年护理院为老人提供“管家式”的服务。
上海亲和源项目的设计团队来自日本，日本设计师提出，老人的居住空间不需要太大，希望老人能够多走出家门在户外活动。由于小户型的房间有点像酒店两人一间的标间，而二居室则更像家。因此老人在决定入住时其实不会在乎一次性多十几万元，而更在乎有“家”的感觉，可见大户型产品更符合当今中国人的思维模式。因此养老地产在吸取国外模式的同时，也要不断地摸索适合中国的模式。
除此之外，适老化的混合社区开发模式或许更适合目前的国情，也是当前国内开发养老地产较为常见的模式。此类物业可以有小于30%的持有物业比例，以保证开发的持续性和养老社区的品牌属性。持有的物业包括健康老年公寓、医院、商业配套设施等。而另一种会员制的老年地产项目则需要更多的运营及管理上的经验，以及良好的会员制度设计。未来，养老地产的发展将促使中国的养老模式进入双轨制。一部分低收入无保障老人还是需要社会养老机构的照料。而另一部分老人可以通过市场购买养老服务和产品。
三、养老地产消费市场方面的分析
目前我国适合老年人居住的建筑市场有效供给不足，其建设无论从数量还是质量上讲都远远不能满足需求。以养老设施为例，国际上老人入住老年设施一般为4%～6%，我国仅为1%左右。
此外，项目本身功能设计也应符合市场实际需求，也应该借鉴海外国家和地区的一些做法。由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”。
四、养老地产遇到的瓶颈和制约因素
目前，我国的养老地产市场尚未有成规模的服务商介入，服务能力薄弱，布局过于零散，辐射范围大多囿于一两个社区，服务的老年人多则百人、少则数十人，经济上缺乏规模效益，导致服务价格较高，老年人承受不起，无法扩大市场范围。对于服务商来说，收入不足以弥补成本，亏损经营，难以长久发展。
短时间来看，开发养老地产并不会成为国内房企的主流，大规模开发估计最快也要到5年以后。目前的最大瓶颈是，一方面土地成本太高，另一方面还未能与社保养老资金挂钩，这都需要政府制定相关的配套政策。
土地，是养老地产最难突破的瓶颈。在这种情况下，若非出于无奈，并没有任何一家开发商会拿高价拍得的土地去做养老地产这种投资大、回报期长的项目。土地审批难造成的运营成本高等现实让养老机构很难盈利，长期面临亏损等问题。普通的商业地产都是可以用来销售的，但如果做养老地产，则需要进行相关的配套设施建设，比如无障碍设施建设、医院等，这些都需要开发商来投资，但不可能立刻见到收益。
除了土地困扰以外，其次是养老地产缺乏清晰的定位。观察开发商正在实施的养老地产项目将会发现，所谓老年项目不过是社区配套，开发主体仍然是传统住宅项目。
此外，养老地产项目选址不当，也让此类项目无法得到市场的认可。为了压缩成本，养老地产项目在选址方面只能考虑较为偏远一些的市郊，周边配套并不成熟。相反，市中心区域配套成熟，适合开展养老服务，但高昂的地价让这类项目无法生存下去。
五、投资过程终须解决的问题
事实上，房企进军养老地产更多的是通过养老项目圈地。参照国际经验，养老地产项目倾向于“小而精”发展，这主要是为了防止过多老年人群聚集而导致服务质量下降。而国内的养老地产项目动辄几百甚至上千亩的土地其实并不适合开发养老地产。之所以会产生这种现象，正是因为比起经营项目，开发商更看重的是如何取得土地。
开发更需经营
如今养老地产项目在各地立项，而真正落实操作的项目少之又少。很多大房企虽然看到了养老地产的潜力，却行事谨慎，因为按照惯有的房地产开发商思维来操作养老地产，在如今的市场环境下风险巨大。对于养老地产而言，地产只是其中的一部分，长期的运营和服务才是成功的关键，这本质上与开发商的概念就完全不同。所以，开发商想要进入老年产业，就必须改变其属性，由房地产开发商变身为房地产运营、管理及服务商。
养老地产和传统地产开发有很大不同，养老地产具有跨行业的综合属性，前期投入大，要求长期持有运营，资金回收期较长。同时，对于产品的质量标准更高，功能要求更全，需要配套大量的设施和精良设备。其次，养老地产还存在运营风险，租售方式将比普通商铺更为复杂。另外，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居照料等，都需要打造一支以服务为核心的专业管理团队。
技术的障碍、开发主体的结构单一、开发模式不够吸引人以及土地成本高，老人无法承受等都是目前国内养老地产处于困境的原因。老人社区对软件要求非常高，而且服务需要十分专业，一般的物业管理远不能达到该水平。在专业服务体系发育尚不成熟的情况下，让普通房地产与之对接，肯定没法找到着力点，因此所做的产品最终还是停留在普通房地产项目开发，达不到颐养天年的要求。
养老地产对于资金要求相当高。其消费群体的特殊性以及盈利模式的综合性要求投资者在项目建设期及后期服务时要比其他项目投入更多的资金和技术。而且，由于养老地产配套设施多、投资金额高、运营维护标准高，故投资者需要较长时期的经营才可以收回投资。这种长时间的占用资金一方面增加了企业的成本，另一方面也无形中扩大了投资者的投资风险。
六、养老地产投资前景和机会
民政部“十二五”规划指出，到2020年我国老年人护理服务和养老产业潜在市场规模将超过5000亿元，根据民政部正式发布社会养老服务体系建设“十二五”规划，中国政府养老行政行为将出现重大转型，意味着我们这个政府开始注意到从家庭赡养到社会养老变化，政府将开始承担起社会养老服务社会责任。
就目前而言，开发商所关注的土地、金融等政策支持尚不会出现，恰恰相反的是，房企希望在这方面得到更多的优惠。城市规划领域没有养老产业用地这一土地用途，商业型养老项目基本都是建设在国有出让用地上，多数养老项目只能以招拍挂方式获得居住用地、商业用地、医疗用地等，导致前期土地成本非常高。
在中国传统居住文化的影响下，大部分老年人更愿意与子女共同居住或邻近子女独自居住，85%的老人仍选择晚年在家居住，只有近7%的老人表示愿意入住养老机构。今天，“421家庭”（4位老人、1对夫妇、1个孩子）结构正在成为社会痛点，赡养老人的压力进一步加大。“空巢老人”在各大城市平均比例已达30%以上，个别大中城市甚至已超过50%。背负住房、教育、医疗等重担的“421家庭”，面对2个人照顾4位老人的无奈，已经感到力不从心。而与此相对应的，正是中国极为欠缺的社会化养老体系建设。随着中国老龄化社会加速的到来，养老产业将形成一个庞大的市场，而作为养老产业中的一个组成部分，养老地产也将会迎来其发展的“春天”。
高端的机构养老还属于培育阶段，所以持有型养老公寓的发展还不能成为主流。养老地产持有经营要考虑资金风险，经营收益不足10%，贷款利息都不足以偿还，所以养老项目的持有经营是没有利润的。对于房企开发经营养老地产项目，确实是不可持续的。那么，开发与经营的截然分开势在必行。
从某个角度来说这一点是正确的，但也不是绝对。作为一个有远虑的投资者，首先应当考虑开发阶段的投资收益问题，投资者应主要关注的土地成本问题、建设成本问题，引入养老产业以及养老产业布局的盈利问题。如果仅仅依靠开发企业本身的投资，必然是放弃现有项目。物色有实力的的接手方，与国外基金的合作，进行持有经营，这才是项目得以进展的关键。无疑，养老地产是相当有前景的，市场需求也是不可抑制的。但是，对于开发单位来说，项目散售模式是很难持续的。那么，项目开发建设完成之后的接收方选择才是我们应该关注的重点。
中研普华研究员许勇
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发表于 2024-10-31 22:53:17