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先给大家说下我最近租房的事情。前些天要租一套房，找到南京浦口区旭日爱上城星岛园的一套房子，毛坯，租金1000元/月。今天和大家谈房子，我就从这套房说起。这套房面积大概120平左右，售价在130-140万。以现在的租金，1000元/月，一年12000元，65年是78万。因为这房子已有几年房龄，所以我按65年来算。而它现在的售价，130-140万。这就叫房价与租金倒挂。所以，做为一项长期投资品，它是没有意义的，确切地说，它是一个短期投资品。短期投资品，就象现在的中国股票，在市场极不完善的情况下，它更应该叫投机品。一个投机品，靠的就是短期需求或是炒作。中国的房子，就是有人炒了起来，然后有需求的人又跟了风，可以说，房价是投机者和刚需共同制造的。
现在，房价还在涨，可是这个市场正在经历和发生如下事件：
一、由于高房价绑架了人民的钱袋子，老百姓的钱都用来还贷或是准备还贷了，所以消费极其低靡，大量企业库存高企，商品滞销。企业没有钱，也就没有钱发工资。工人没有工资，就更不会消费。中国经济已经到了非常危险的境地。国家如果不出台控制房屋投机的政策，实体经济必将坚持不住，出现大量企业倒闭的情况。现在已经有企业坚持不住了，还有的正在挣扎，就差那压死骆驼的最后一根稻草了。X总上台后，我发现他很务实，办真事的一个人，L总理也提到了要用壮士断腕的决心进行改革。所以，后面出台打击房屋短期投机的政策出台是大概率事件。
二、银行停贷。有人说停贷是因为银行做房贷的利润低，所以停贷限贷了。我请大家不要上当受骗。房贷是最有保障的一项银行基础业务，很多银行都有专门办理房贷的个人贷款部门，个贷指标是银行考核的一个重要指标。说它利润低，所以停，那是掩盖真相的一个慌言。真实的情况是，1、银行认识到房贷的风险在加剧。所以，提高首付比率作为一项应对措施。2、银行没有钱，专业的说法就是银行存贷比超标，没有额度了。所谓存贷比就是指商业银行贷款总额除以存款总额的比值，即银行贷款总额/存款总额。储户的钱存给银行，银行要有一部分存到央行作为存款准备金，这实际也是一项风险基金。剩余的，按一定比例进行贷款。因为储户存在银行的钱随时可能取现，所以并不是银行吸收的所有存款都可以发放成贷款，这就需要一个存贷比来控制，我们可以理解为银行将吸收来的存款用于放贷的最大额度。比方说60%，就是银行吸收了1000万，就可以放贷600万。其它的不可以动用，以备储户的随时支取。那么现在存贷比超了，又是为什么呢？银行继续发放贷款，必须是前面已发放的贷款收回来了，或者是又吸收到新的存款了。这样才有钱再放贷。可是现在，银行放出去的钱，收回比过去有难度了。原因很简单，很多企业不行了，那他怎么有钱还呢？老百姓生活越来越不好，收入越来越低，物价不断上涨，又怎么可能不断增加储蓄呢？所以，在存款难增加的情况下，企业又不按时还贷款，银行哪里会再有钱放贷呢？
在此情况下，银行限贷停贷，刚需哪里有钱去买房呢？而投机者比贼都聪明，更不会这个是个再去买房备卖。
房地产公司是有大量的银行贷款的，当它的销售不能按时完成的时候，还贷将出现问题，如果不降价出售，等待着他们的就是银行贷款逾期。逾期的利率一般是日息万分之五以上。
人们现在买房，实际是把它当股票去买，就是按价格预期去买了。当大家都预期它会涨的时候，就一窝蜂地去买。可是当这个上涨预期破灭的时候，那些持有多项房产的人还会再继续持有吗？要知道，房子只有最多70年的寿命。
接下来的事情，一是国家出台政策控制投机。二是银行停贷限贷引起房地产商降价销售。三是房叔婶彻底明确房价下降预期，抛售房产。就象我开篇说的那套120平的房子，如果140万卖出去，按货币基金年利率4%算，一年也56000元，一个月4667元，不卖人的是傻子，买的人当然更傻。双方博翼，看谁最傻的时候到了。
所以，有人现在问，我要不要买房，我觉得答案已经不需要再说了。
只要是投机，价格曲线决不会是一条永远向上的线。看看股市的K线图吧。我们之所以不理智，是因为我们在图上，而没有从图上走出来去看全局。
历史会证明，规律永远存在，没有人可以打破。
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发表于 2024-10-16 06:22:23