“工业用地弹性年期制”缓解产业园区缺地问题(转载)
缺地，目前正成为多地产业园区面临的共同烦恼。但园区普遍的情况是，80%的土地产生的是低效的税收，或者无效的税收，资源没有有效产出。据了解，工业用地目前使用年限是50年，而大部分产业生命周期都短于50年，但由于利益机制存在，企业在产业生命周期结束后不愿退出土地，由此影响了土地节约集约利用和产业更新换代。因此，盘活这些低效土地成为未来土地集约利用的一大方向。近日，国土资源部副部长胡存智在本部门召开的“全国法制宣传日”座谈会上表示，国土资源部将修订《划拨用地目录》，扩大有偿使用范围。同时，还要采取措施提高工业用地价格。探索实行“租让结合、先租后让”的工业用地供应制度，积极推行工业用地出让弹性年期制。
据了解，“探索工业用地出让弹性年期和租赁制，探索存量工业用地退出机制”已经被国土部列为2013年重点任务之一，并在北京部分地区试点落地。今年7月，北京经济技术开发区出台了《北京经济技术开发区加强工业用地管理提高土地节约集约利用水平的实施意见》，明确指出：将改变园区内工业用地的供应方式，由按最高出让年限50年转变为缩短年限出让、代建厂房及实行直接租赁试点三种方式。缩短年限，即工业用地出让年限一般不高于20年，期限届满时，用地单位若达到入区时承诺的经济指标，仍然正常生产并保持增长态势，可以申请延期使用土地；代建厂房，即由建设方通过出让或直接租赁方式取得工业用地使用权，建设标准厂房或者按照产业要求定制厂房，将厂房出租给入区企业；直接租赁，即开发区内工业用地使用权在一定期限内出租给入区的用地单位使用，租赁年限一般为10年，期限届满时，用地单位若达到入区时承诺的经济指标，可申请续租。
一些地方政府也在探索工业用地弹性出让机制。今年7月，广东佛山顺德区出台《顺德区国有建设用地使用权租赁和弹性出让暂行办法》，规定四种类型土地可通过租赁方式供应：工业用地；城市规划实施前经政府批准的短期用地；加油站、加气站用地；经营性公用设施用地和公共建筑用地。上述四类用地中，除城市规划实施前经政府批准的短期用地外，其余三种类型土地均可通过弹性出让方式供应。其中规定工业用地、加油站、加气站用地弹性出让或租赁期限一般不超过20年；对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁期限不低于6个月且不超过5年。
今年11月，山东省临沂市出台《关于对工业用地实行弹性年期出让的意见》，提出“各县区、开发区可以根据当地实际情况，在不超过20年的条件下，确定各自最高出让年期”。并提出，实行工业用地分期考核监管，监管环节包括：出、受让双方签订工业用地分期考核监管协议，约定宗地应达到的亩均投资、亩均产出、亩均税收等节约集约用地指标，以及企业达不到投入产出标准应退出用地的要求和条件；实行定期评估考核制度，每3年评估考核一次宗地的节约集约用地指标落实情况；对评估考核不达标的企业，根据分期考核监管协议实行约定监管，追究企业违约责任，引导闲置低效工业用地有序退出。
另外值得注意的是，根据国土部在10月底公开的《节约集约利用土地规定（草案）》（征求意见稿），未来化解用地需求矛盾上，将以提高存量用地比重为主。与此同时，土地节约集约利用的目标和政策措施亦将纳入地方经济社会发展总体框架、相关规划和考核评价体系。这样看来，盘活产业园区存量用地、低效用地不仅是园区发展的内在要求，还将可能成为政府考核的一部分。各地可根据相关政策变化，在工业用地弹性出让和存量工业用地退出机制方面做更多探索。
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